文｜壹房产主编叶书利
包括环京在内的中国楼市，在排号购房时，都会出现一个“N万抵N万”的电商费，问题来了，电商到底是个啥东东？
在环京置业社群内，对于此电商的理解，众说不一。
电商是什么东东？
实际上追本溯源，便可知这笔电商的本质：即排号时，为什么开发商要设置电商费？主要原因如下：
1、积累真正有购买意向的客户
开发商之所以在开盘前排号，意在聚客。然后根据聚客量来确定开盘日期、价格等。
为了聚到购买意向更强的客户，设置门槛就是必须。如果排卡时可以不交钱，则必然吸引进大量没有需求或需求性不强的人，也掺合着进来，从而消弱了开发商通过排卡以聚客的目标。因此必须设置一个金额性门槛，于是电商的“N万抵N万”中的前一个N万便如此而来。
2、以优惠的名义进行促销聚客
接着上面的逻辑，一方面，开发商为了聚到更精准化的客户，需设置一个金额门槛，但另一方面，让客户交一个“金额性门票”，总得师出有名。因此设置了“N万抵N万”中的后面这个“N万”。此外，如此设置，也是一次促销机会，就像百货商店逢店庆或节假日的打折促销一样，如此可以聚到更多客户。
综合下来，电商的初衷是为了聚客，而最终开发商以促销模式将其包装出来，以便师出有名和更好地聚客。
笔滑至此，电商的内在本质就是聚客，外在形式以促销方式包装出来，而促销的本质也是服务于聚客，因此外在的促销式包装与其内在聚客式本质并不矛盾。
电商与总价什么关系？
接下来，壹书生（环京置业首席社群：
